从全国楼宇经济发展情况看,目前,三、四线城市的核心区、部分较发达的县城楼宇经济正处于楼宇经济发展的“初始期";二线城市的核心城区和部分一线城市的非主城区,楼宇经济发展正步人“成长期”;而一线城市的核心城区楼宇经济发展已进入“成熟期”。楼宇经济总体呈现“一线城市在提高中发展,二、三线城市在发展中提高”的格局,逐步从以往的比硬件、比地段、比租金转向比软件、比环境、比服务,从原来的注重生产转向注重生产、生活、生态,从原来的注重经济效益转向注重经济效益、社会效益、人文效益、生态效益。

从这个意义上说,楼宇经济正呈现硬件“智慧化”、软件“个性化”、诉求“多元化”的发展态势,形成载体、功能、产业、要素、空间、模式、物业、管理、效益等全方位的“升级版”,步人发展的2.0时代。具体表现出以下几个方面的特征:第一个特征,是硬件“智慧化”。楼宇经济2.0时代,“智慧化”成为现代楼宇的典型特征。楼宇因“智慧化”而改变、因互联网而改变,楼宇经济也因楼宇载体、功能、空间的变化而呈现新的发展趋势。一是从独立到融合的载体2.0。随着城镇化推进、城市有机更新、产业转型升级,楼宇经济从过去依靠单幢楼宇单打独斗的零散式发展,逐渐向商圈、专业市场、特色街区、产业园区、特色小镇集聚,依托“楼宇+专业市场"“楼宇+特色街区”“楼宇+产业园区”“楼宇+特色小镇”的融合发展,形成了产业集聚区、中央商务区、特色商圈、特色小镇等不同形式的载体,承载着新一轮的楼宇经济发展。

二是从“智能”到“智慧”的功能2.0。从诞生之日起,商务楼宇经历了半个多世纪的发展历程。20世纪50一80年代初多为自成体系、自用型的普通型商务楼宇;八九十年代的楼宇基本可分层分区出租出售,实现了楼宇物业的商业化,但大部分城市以商业、商务、商住等不同组合形式的综合型楼宇居多。21世纪初期“楼宇经济”概念被提出后,楼宇的经济功能逐渐受到重视,纯商务楼宇逐年增多,商务楼宇功能更加智能化,不同程度地融合了个性化办公、贴心化服务、国际化配套,许多高端楼宇逐渐实现“智慧化”运营。三是从“独用”到“共享”的空间2.0。

在楼宇经济2.0时代,人们更注重公共空间的共享,“企业平台化、员工创客化、用户个性化”的自循环生态圈正在形成。在楼宇总体布局上,摒弃了以前商业是商业、商务是商务的“分割式”独立分布格局,而将餐饮、娱乐、健身、休闲、书吧等公共设施嵌人其中,形成融商业、商务于一体的城市综合体,为商业商务运营提供设施配套。在国家“大众创业、万众创新”的号召下,涌现出许多众创空间、新型孵化器及由废弃仓库改造而成的创意办公空间。楼宇与楼宇之间、楼层与楼层之间、区域与区域之间的空间设计更加注重员工之间的互动、交流,公共区域、公共部位的预留、设置融入了平等、开放、分享等新理念。第二个特征,是软件的“个性化”。楼宇经济2.0时代,楼宇发展的重点已从以前的注重硬件建设转向软件提升、从大拆大建转向运营管理,并呈现个性化、人性化、人文化特征。一是从“散栖”趋向“群居”的产业2.0。

从诞生之日起,商务楼宇经历了半个多世纪的发展历程。20世纪50一80年代初多为自成体系、自用型的普通型商务楼宇;八九十年代的楼宇基本可分层分区出租出售,实现了楼宇物业的商业化,但大部分城市以商业、商务、商住等不同组合形式的综合型楼宇居多。21世纪初期“楼宇经济”概念被提出后,楼宇的经济功能逐渐受到重视,纯商务楼宇逐年增多,商务楼宇功能更加智能化,不同程度地融合了个性化办公、贴心化服务、国际化配套,许多高端楼宇逐渐实现“智慧化”运营。三是从“独用”到“共享”的空间2.0。在楼宇经济2.0时代,人们更注重公共空间的共享,“企业平台化、员工创客化、用户个性化”的自循环生态圈正在形成。在楼宇总体布局上,摒弃了以前商业是商业、商务是商务的“分割式”独立分布格局,而将餐饮、娱乐、健身、休闲、书吧等公共设施嵌人其中,形成融商业、商务于一体的城市综合体,为商业商务运营提供设施配套。

在国家“大众创业、万众创新”的号召下,涌现出许多众创空间、新型孵化器及由废弃仓库改造而成的创意办公空间。楼宇与楼宇之间、楼层与楼层之间、区域与区域之间的空间设计更加注重员工之间的互动、交流,公共区域、公共部位的预留、设置融入了平等、开放、分享等新理念。第二个特征,是软件的“个性化”。楼宇经济2.0时代,楼宇发展的重点已从以前的注重硬件建设转向软件提升、从大拆大建转向运营管理,并呈现个性化、人性化、人文化特征。一是从“散栖”趋向“群居”的产业2.0。楼宇经济2.0时代,楼宇中集聚的产业已从一家一户企业“散栖式”的空间集聚,发展到以某一产业为主导、有效融合资本、人才、技术、管理、文化等要素的上下游产业链的“群居式”联动发展,产业业态也从以前单纯的现代服务业拓展为都市工业、现代农业,从而形成“特色楼宇”“特色街区”“特色园区”“特色小镇”等不同形式的产业集聚区。二是从“单一”趋向“多元”的要素2.0。随着经济、科技的发展和低碳、环保理念的倡行,商务楼宇逐步向智慧化、个性化、人性化方向演进。在楼宇经济2.0时代,商务楼宇人驻的目标客户更明确、景观要求更高、商务空间更多、提倡绿色环保和高智能化。

这时的商务楼宇已经不再单单是办公场所,而是更注重硬件品质、软件服务、产业细分,更多地融人了文化、科技、服务、管理等元素,集办公、休闲、社交于一体。三是从“固定”向“钟点”的模式2.0.“互联网+”在一定程度上推动了楼宇经济2.0时代商务办公模式的变革。为满足不断趋于碎片化、个性化、多元化的用户需求,楼宇物业逐渐从原来的分割出租、整体转让、整层出租向“联合办公”“柔性办公”“个性办公”转变,企业办公模式也从以前的“8小时坐班制”发展成“商务办公钟点房”等。第三个特征,是诉求的“多元化”。在楼宇经济2.0时代,无论是地方政府、楼宇业主还是物业管理公司,对楼宇的诉求都发生了变化,从以前的建楼卖楼、片面追求租金增长、片面追求经济效益,转向追求长远持有、追求永恒收益、追求经济社会人文生态的综合效益。一是从“租售井举”向“企业自持”转变的物业2.0。

商业商务楼宇正由开发企业租售井举阶段向物业持有主体与运营主体分离、通过资产证券化实现对物业的持有经营阶段,从当前现状看,一、二线城市核心地段商业基本实现自持、商务楼宇自持比例持续上升,一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段会以租售并举的产品为主。只有在三、四线城市会存在大量散售项目。二是从“粗放式管理”向“管家式服务”转变的管理2.0.随着竞争的加剧,商业商务地产的运营管理从以前“看门、扫地、防小偷”的粗放式管理,向注重节能、绿色、环保、个性的“管家式服务”转变,物业管理更加关注细节、关注个性需求、关注用户体验。三是从注重经济效益向注重经济社会人文生态效益并举转变的效益2.0。地方政府对楼宇经济的发展诉求从最初的追求税收亿元楼宇、税收千万元楼宇、楼宇“亩产率”、税收“贡献率”等经济指标,逐渐转向追求楼宇经济对区域经济的拉动、对城市品位的提升、对就业增长的促进、对城市文化的传承、对城市生态的引领等经济、社会、人文、生态综合效益。

我也注意到,有人提出了“楼宇经济3.0”的概念,甚至说楼宇经济已经发展到了5.0,这都只能是一家之言。许多时候,抛出一个观点很容易,但得有论据的支撑,得让人觉得是那么回事,不能信口开河,更不能“博眼球”。尤其是在学术界,你的观点要能经受住别人的反驳,甚至是历史的检验。在我看来,楼宇经济从1.0时代到2.0时代大致经历了10年的历程,而楼宇经济3.0时代应该是未来10年的发展方向,大致也将经历10年左右的时间。